Immobilienkauf Schweiz für ausländische Staatsbürger

1. Wie kaufe ich eine Immobilie als Ausländer in der Schweiz?

Der Schweizer Immobilienmarkt wird seit 1961 gesetzlich für ausländische Staatsbürger eingeschränkt eingeschränkt, sodass der Kauf von Immobilien eine starke Regulierung erfuhr. Jedoch wurde die strikte Anwendung der Gesetze in den letzten Jahrzehnten immer wieder gelockert und sind heutzutage unter dem Namen „Lex Koller“ bekannt.

Das Recht, welches in der gesamten Schweiz gültig ist, wird durch die jeweiligen Kantone ausgeführt. Hierzu zählt ebenfalls, welche Immobilienkäufe und -geschäfte für Ausländer einer Bewilligung bedürfen. Gerne erklären wir Ihnen im Folgenden, auf welche Besonderheiten Sie beim Immobilienkauf achten müssen.

1.1 Exkurs: Was ist “Lex Koller”

LexKoller ist die heute gebräuchliche Bezeichnung über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland aus dem Jahr 1983 und regelt somit, welche Bewilligungen beim Immobilienkauf in der Schweiz erbracht werden müssen.

Seinen Ursprung hat das im Fachjargon „Lex Koller“ genannte Gesetz im Jahr 1961, als die Bürgerinnen und Bürgen der Schweiz befürchteten, dass das Land durch Immobilienkäufe durch Ausländer gefährdet werden könnte. Seitdem wurden die gesetzlichen Regelungen mehrfach verändert.Da es sich bei dem Gesetz um ein Bundesgesetz handelt, ist es auf die gesamte Schweiz anwendbar und wird durch die Kantone umgesetzt. Durch das Gesetz „Lex Koller“ wird ausschließlich geregelt unter welchen Umständen Ausländer Immobilien kaufen dürfen bzw. welche Immobiliengeschäfte für Ausländer bewilligungspflichtig sind.Hierzu wurden Kriterien entwickelt, die eine Bewilligungspflicht hervorrufen:1. Bei der Person, die ein Immobiliengeschäft in der Schweiz tätigt, muss es sich um einen Ausländern handeln.2. Das Grundstück selbst, muss aufgrund seiner Nutzung der Bewilligungspflicht unterliegen.3. Es muss sich um einen Immobilienerwerb im Sinne des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland handeln (BewG).Liegen diese Merkmale vor, so ist der Immobilienkauf, bzw. Immobilienerwerb bewilligungspflichtig, sollten diese Punkte jedoch nicht gegeben sein, ist eine Bewilligung nicht notwendig.

  1.2 Welche Personengruppen werden der „Lex Koller“ untergeordnet, bzw. wer benötigt eine Bewilligungspflicht für einen Immobilienkauf?

Als ausländische Person, die für den Immobilienerwerb eine Bewilligungspflicht besitzt, zählen die folgenden Gruppen:

1.       Der Wohnsitz der Person muss im Ausland liegen

2.       Der Immobilienkäufer darf seinen Wohnsitz oder seine Niederlassungserlaubnis, nicht in der Europäischen Union (EU) oder einem EFTA-Land haben.

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1.3 Wer benötigt keine Bewilligung zum Kauf einer Immobilie in der Schweiz?

1. Hierzu zählen einerseits schweizer Bürger die eine doppelte Staatsangehörigkeit besitzen, unabhängig davon, ob Sie Ihren Wohnsitz in der Schweiz oder im Ausland haben

2. Bürger aus der EU oder einem EFTA-Land mit ordentlichem Wohnsitz in der Schweiz3. Bürger aus anderen Herkunftsländern mit einer C-BewilligungZählen die Immobilienkäufer unter eine dieser Gruppen ist eine Bewilligung zum Erwerb von Immobilien nicht notwendig.

1.4 Gibt es Ausnahmen von der Bewilligungspflicht beim Kauf von Immobilien?

Auch trotz der Regelungen der „Lex Koller“ können Ausländer Immobilien in der Schweiz erwerben, die nicht der Bewilligungspflicht unterliegen.

Hierzu zählen:1.4.1 Gewerbliche Immobilien sowie Gastronomiebetriebe Sollten Sie die Intention haben eine kaufmännisch geführte Immobilie (Handelsgewerbe, Fabrikationsbetrieb etc.) zu erwerben, so unterliegt dieser Immobilienerwerb nicht der Bewilligungspflicht. Gleiches gilt für Arztpraxen oder auch Gaststätten.Dabei ist jedoch zu beachten, dass die zu erwerbende Immobilie ausschließlich einem gewerblichen Zweck dient und nicht gleichzeitig für private Wohnzwecke genutzt wird. Dies wäre nur in engen Grenzen möglich. Das wäre dann der Fall, wenn eine Betriebsnotwendigkeit gegeben wäre oder eine Abspaltung vom gewerblichen Nutzen nicht möglich ist.1.4.2 Ausländer mit Wohnsitz und Steuersitz in der Schweiz Eine Ausnahme gilt ebenfalls für Ausländer die ihren Wohnsitz und Steuersitz in der Schweiz haben. Diese fallen dann nicht unter die Bewilligungspflicht, wenn sie eine Immobilie an ihrem Wohnsitz in der Schweiz kaufen möchten, jedoch mit der Einschränkung, dass sie die Immobilie nicht an andere vermieten.Wie bereits ausgeführt, gilt diese Einschränkung nicht für EU oder EFTA-Bürger.1.4.3 Immobilienfonds und Immobiliengesellschaften mit Notierung an der Schweizer Börse Eine weitere Möglichkeit, die Bewilligungspflicht zu umgehen, wäre eine Immobiliengesellschaft oder einen Immobilienfonds zu errichten und diesen an der schweizer Börse zu notieren. Diese müssen jedoch der schweizer Finanzmarktaufsicht unterliegen.

2. Dürfen ausländische Firmen (juristische Personen) im Ausland Immobilien kaufen?

Auch der Immobilienkauf durch ausländische Firmen unterliegt der Bewilligungspflicht.

Als ausländische Firma, bzw. als ausländische juristische Person, zählen diejenigen, die Ihren Rechtssitz im Ausland haben oder überwiegend durch ausländische Personen geführt werden, auch der Erwerb durch Treuhänder, ändert an der Bewilligungspflicht nicht.Dies hat ebenfalls zur Folge, dass der Umweg über eine Gründung einer Aktiengesellschaft zum Zwecken des Immobilienkaufs nutzlos ist, sofern die Gesellschafter Ihren Sitz im Ausland haben.Dies gilt so lange, bis sich weniger als ein Drittel des Kapitals, des jeweiligen Unternehmen im Ausland befindet und das Unternehmen nicht überwiegend von ausländischen Staatsbürgern geführt wird.Andernfalls entsteht auch hier wieder eine Bewilligungspflicht, die dazu führt, dass oben genannte Kriterien erfüllt werden müssen.