Wie vermiete ich eine Immobilie in der Schweiz?

Richtig vermieten – ein kurzer Ratgeber

Die Vermietung von Immobilien ist unsere Leidenschaft und unser höchstes Credo ist es für unsere Kunden, das höchste Maß an Sicherheit zu gewährleisten. Dies erreichen wir unter anderem durch ein umfangreiches Checkup der Bewerber.

Im Folgenden möchten wir Ihnen erläutern, wie die Vermietung von Immobilien in der Schweiz funktioniert.Gerne steht Ihnen Swiss Luxury Real Estates bei allen Fragen zur Seite. Gehen Sie auf Nummer sicher.

Die Besichtigung

Am Anfang jeder Vermietung steht die Besichtigung. Sie soll dem potenziellen Mieter bereits einen guten Eindruck vermitteln, weshalb wir, gerade bei leerstehenden Immobilien vermehrt mit unseren Home Staging Experten zusammenarbeiten.


Dies hat den Vorteil, dass dem zukünftigen Mieter bereits eine visuelle Vorstellung davon gegeben wird, wie die Wohnung später bewohnt aussehen könnte. Dies hat zudem auch Auswirkungen auf den Mietpreis, der sich meist so besser rechtfertigen lässt. Home Staging bezeichnet hierbei die professionelle Adaption von Räumen einer Wohnung oder eines Hauses zur Verkaufsförderung.

Ein weiterer Vorteil ist, dass bei professioneller Ausführung, die Mieter gewillt sind, die Einrichtung gleich zu übernehmen, wodurch sich ebenfalls ein Mehrwert schaffen lässt. Hierzu arbeitet Swiss Luxury Real Estates mit den besten der Branche zusammen um unseren geschätzten Kunden die bestmögliche Qualität zu bieten.

Des Weiteren erstellen wir eine professionelle und edel anmutende Präsentationsmappe für unsere Kunden, sodass wir uns auch hier weit von der Konkurrenz abheben und auch bei dem zukünftigen Mieter einen hoch professionellen Eindruck hinterlassen, was sich positiv auf die Vermietung auswirkt und Sie von Mitbewerbern abhebt.

Gleichzeitig wird bei der Besichtigung der Immobilie bereits eine erste Vorauswahl getroffen, die sich im weiteren Prozess immer weiter verfeinert.

Innerhalb des Besichtigungsprozesses achten wir somit in professioneller Weise auf folgende Dinge:

1. Perfekte in Szene Setzung der Immobilie

2. Vorauswahl der Mieter

3. Professionelle Präsentation der Immobilie im Exposé

4. Umfassender Fragebogen für die weitere Auswahl (Selbstauskunft)

5. Uneingeschränkte professionelle Betreung und Beratung bis zur Schlüsselübergabe und darüber hinaus

2. Die Mieterauswahl

Um für Sie die richtige Auswahl bei der Vermietung Ihrer Immobilie zu treffen, haben wir einen lückenlosen Prozess geschaffen, der es uns ermöglicht, auf alle Eventualitäten vorbereiten zu sein.

So muss der Mieter zunächst einen ausführlichen Fragebogen ausfüllen und diesen rechtswirksam und wahrheitsgemäß unterschreiben. Des Weiteren überprüfen wir die Bonität selbstverständlich sehr genau.Vorher jedoch besprechen wir mit unseren Kunden zunächst, welche Zielgruppe für den Kunden in Frage kommt. Hierbei ist von entscheidender Bedeutung, ob der Kunde eher an an einer langfristigen Vermietung oder an einer kurzfristigen interessiert ist.Ob lieber Familien für die Vermietung gewünscht werden, oder lieber Alleinstehede bzw. Paare. Haustiere sind ein weiteres Thema. Diese und viele weitere Themen werden von Swiss Luxury Real Estates im persönlichen Kundengespräch erörtert und anschließend zu einem individuellen Konzept zusammengefügt.Weitere Fragestellungen betreffen die Mietdauer. Hierbei kann zwischen einer befristeten Vermietung oder einer unbefristeten entschieden werden.Beide Varianten Vorteile und Nachteile und werden individuell auf die Wünsche des Vermieters angepasst.

3. Die Selbstauskunft

Wie bereits erläutert hat Swiss Luxury Real Estates einen umfassenden Fragenkatlog entwickelt, der es uns ermöglicht eine gute Einschätzung des künftigen Mieters zu bekommen, was gerade im Hinblick auf die Vermietung einer Immobilie enorm wichtig sind.

Dabei achten wir selbstverständlich penibel darauf keine unzulässigen Fragen zu stellen. Auch die Bonität wird umfänglich geprüft. Hierzu gehören die Zugehörigkeit zu einer Mieterschutzorganisation, Vorerkrankungen oder Krankheiten, Rauchverhalten und ähnliches.Zulässige Fragen sind selbstverständlich die persönlichen Angaben, Einkommen, Aufenthaltstitel, Haustiere usw. Diese Fragen müssen wahrheitsgemäß beantwortet und unterschrieben werden, um unseren Kunden einen zusätzlichen Schutz bei der Vermietung ihrer Immobilie zu gewährleisten.Neben der schriftlichen Selbstauskunft achten wir zusätzlich auf das Verhalten des potentiellen Mieters, um so einen zusätzlichen Eindruck zu erhalten, um hierdurch eine weitere Komponente zur sicheren Vermietung der Immobilie zu unterhalten.

4. Die Miethöhe oder auch Mietzins genannt

Vor Unterzeichnung eines Mietvertrages steht die Frage des Mietzinses im Raum. Der Mietzins bezeichnet dabei die Höhe der monatlichen Zahlungen durch den Mieter an den Vermieter. Sie ist entscheidend für die Rendite des Vermieters.

Dabei kann individuell gewählt werden, ob die Nebenkosten bereits inkludiert sind oder aber separat berechnet werden. Wir empfehlen bei der Vermietung einer Immobilie letzteres, da die Nebenkosten im Laufe der Mietdauer variieren können.

4.1 Berechnung des Mietzines

Zur Ermittlung der Miethöhe vergleicht Swiss Luxury Real Estates einerseits die Kosten, die für die Immobilie aufgewendet werden müssen (Kostenmiete) und stellt sie dem marktüblichen Mietzins gegenüber (Marktmiete) , der sich aus Angebot und Nachfrage ergibt.

Dies garantiert, dass eine Rendite auf das eingesetzte Kapital ermöglicht wird, sofern die Immobilie nicht über Marktniveau erworben wurde, oder wirtschaftliche Einbrüche im Immobilienmarkt den Mietzins verzerren.Die Marktmiete orientiert sich dabei am ortsüblichen Marktzins. Hierzu werden gleichartige Objekte miteinander verglichen in Relation zueinander gesetzt.Eine Definition bietet:Art. 11 Abs. 1 VMWG: Orts- und quartierübliche Mietzinse„Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Artikel 269a Buchstabe a des Obligationenrechts sind die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind.“Zu beachten ist bei der Festlegung des Mietzinses, dass der Wert die ortsübliche Miete nicht in erheblichen Maße übersteigen darf:Art 10 VMWG: Offensichtlich übersetzter Kaufpreis„Als offensichtlich übersetzt im Sinne von Artikel 269 des Obligationenrechts gilt ein Kaufpreis, der den Ertragswert einer Liegenschaft, berechnet auf den orts- oder quartierüblichen Mietzinsen für gleichartige Objekte, erheblich übersteigt.“Dies gilt jedoch nicht für Luxusimmobilien oder Einfamilienhäuser mit 6 oder mehr Zimmern.

4.2 Was ist ein Referenzzinssatz?

Zu beachten ist bei der Vermietung der Immobilien in der Schweiz der sogenannte Referenzzinssatz, dieser beträgt derzeit 1,25 % und wird vierteljährlich angepasst und ist ausschlaggebend für die Mietzinsanpassungen bei unbefristeten Mietverhältnissen.

Dieser wird folgendermaßen definiert: Der Referenzzinssatz ist derjenige Zinssatz, mit dem in der Schweiz Hypotheken verzinst werden.Als Grundlage dient der hypothekarische Durchschnittszinssatz, welcher vom Bundesamt für Wohnungswesen festgelegt wird.

4.3 Was bedeutet der Referenzzinssatz in der Praxis?

Vereinfacht ausgedrückt bedeutet der Referenzzinssatz in der Praxis, dass Mietzinsanpassungen, durch den Vermieter dann vorgenommen werden können, wenn der Zinssatz um mindestens 0,25 % steigt.

Sinkt der Zinssatz kann der Mieter eine Anpassung, also Verringerung des Mietzinses fordern.Dies schließt jedoch nicht aus, dass der Vermieter Teuerungen durch beispielsweise Umbauten oder Renovierungen oder aufgrund gestiegener Betriebskosten an den Mieter weiter geben kann.

5. Der Mietvertrag

Ein weiterer zentraler Punkt bei der Vermietung einer Immobilie, ist stets der Mietvertrag. Swiss Luxury Real Estates lässt dabei alle Verträge von unserem Anwaltsteam juristisch überprüfen, um unseren Kunden, das höchste Maß an Sicherheit zu gewährleisten.

In der Schweiz ist bei der Vermietung zu beachten, dass es kantonale Unterschiede bei der Erstellung von Mietverträgen gibt, die wir selbstverständlich beachten und ebenfalls juristisch absichern lassen.Auch wird dadurch sichergestellt, dass unsere Mietverträge immer die neusten gesetzlichen Änderungen beinhalten.Hierbei ist zu beachten, dass das schweizerische Recht, bereits sehr detailliert festgelegt hat, welche Mietverträge rechtskonform sind, so ist es zum Beispiel verboten, den Mietern das Rauchen zu verbieten, jedoch haften diese für Rauchschäden.

6. Die Mietkaution oder auch Mietdepot genannt

Wichtig bei der Vermietung einer Immobilie ist ebenfalls die Festlegung eines Mietdepots. Dieses entspricht einer finanziellen Sicherheit, die bei Forderungen des Vermieters gegen den Mieter Schäden absichern soll.

Das Mietdepot darf in der Schweiz drei Monatsmieten nicht überschreiten.Es wird durch uns auch empfohlen, dass die Schlüsselübergabe erst dann erfolgt, wenn die Kaution vollständig eingegangen ist.Es steht dem Vermieter dabei frei, ob er dem Mieter gestattet, über eine Bürgschaft, durch eine Drittfirma, die Kaution absichern zu lassen.

7. Die Nebenkosten

Als Nebenkosten werden die Kosten bezeichnet, die mit der Nutzung der Wohnung in Zusammenhang stehen. Zum Beispiel können die Kosten für die Warmwasser- sowie Kaltwassernutzung, Strom, Aufzug, Radio/TV-Gebühren und viele mehr auf den Mieter übertragen werden.

Ebenfalls kann eine Verwaltungspauschale von 3% umgelegt werden. Für eine genaue Auflistung aller zulässiger und unzulässiger Nebenkosten kontaktieren Sie uns gerne direkt.Unterhaltskosten sowie Anschaffungs- und Reparaturkosten müssen hingegen vom Vermieter übernommen werden. Gleiches gilt für Steuern und Versicherungskosten, dies gilt selbst dann, wenn im Mietvertrag anderes festgelegt wurde. Entsprechende Klauseln sind ungültig.Trotzdem ist es erforderlich, dass sämtliche Kosten im Mietvertrag aufgeführt werden, da dies ohne Zustimmung des Mieters nicht mehr nachgeholt werden kann. Bei Heizkosten hingegen genügt die bloße Erwähnung.Zu den Rechten des Mieters gehört, dass dieser Einsicht in die tatsächlichen Rechnungen für die Nebenkosten nehmen darf, um deren Richtigkeit zu überprüfen.